林建甫專欄－居住正義，看看德國想想臺灣
財政部最近公佈稅收統計，今年前4個月土地增值稅大減33%，創近4年新低，很多人怪罪是政府打房造成的。臺北市長柯文哲都表示，「打房的戰略是不對的…，臺北市住宅自有率達到7至8成…，隻要房靜電除油機價打對折，我的民調一定掉一半，因為民眾資產減少一半。我的房價政策，隻是要讓房價釘住，不要漲就好。」這些似是而非的觀念及如何解決居住正義的問題，值得討論。
首先，土增稅大減是因為交易量大幅萎縮造成的。過去房市大漲，交易熱絡，造成泡沫越吹越大。雖然稅收大增，但其實那是不正常的。現在因為實價登錄、房地合一，模糊被搓破，哄抬亂漲的獲利空間不再，加上老人化、少子化，未來空屋一定無法消化。高達15倍左右的房價所得比，讓年輕人買不起房，中產階級換不起房。房價不降到合理程度，連剛性需求都無力滿足。因此房市冷凍，交易量萎縮。現在是再平衡的過渡階段。
其次，我們要指出柯P的盲點。坊間認為自有率的7、8成，是很有問題的。例如根據無殼蝸牛聯盟的分析：臺灣100傢戶中，有88宅登記為自有住宅。其真正的背後是約隻有70戶數擁有88宅。70戶中的60戶隻有1宅，7戶各有2宅，3戶則各有3宅或更多。因此30戶以上無自宅。對隻有1宅的人而言，住在裡面是沒有感覺，因為自住1宅不會拿到市場靜電抽油煙機來買賣。但房價大幅上漲的結果，讓想要換房的有產階級，不再換得起房。讓賣掉房子的人永遠追不回來，讓無房者相對剝奪感更大。
很多事業有成的人認為，年輕人不要隻想住蛋黃區，過去他年輕的時候也都是住郊外。可是現在捷運拉到哪裡，房子就被炒到哪裡，房價已經漲翻天。憑良心講，現在連臺北市蛋白區或新板蘆（新莊、板橋、蘆洲）的房價都令人望塵莫及。隻有林三淡（林口、三峽、淡水）還沒有捷運的地方才有像樣的價格。社會上大部分的人就是為瞭一個殼，拚命一輩子。大部分的薪水都被房貸吸乾，無力做其他消費。這也是年輕人認為「居住正義」蕩然無存的根本原因，因此隻好、隻能追求小確幸而無鴻鵠之志，社會就難以進步。
如何實現居住正義？政府應讓房價盡速合理化，另外要完善制度可以借鏡德國三大政策經驗：「良性的產業定位」、「充分的住房供給」及「抑制投機的制度」。
首先，德國政府將房地產定為「社會福利性質的服務型產業」。住宅與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環。買得起房、租得起房視為人民的基本需求。政府不講房地產是經濟的火車頭，房地產對經濟的貢獻也僅占8%左右。對比臺灣的11.5%，比重明顯較高。
其次，德國房市供給穩定，政府有專門為中低收入傢庭打造的保障住宅。德國住宅供給可分成四大部分，除瞭營建商、私人自建房、政府建公宅外，還比臺灣多瞭合作社共同建房，即由低收入傢庭共同集資建房，並且政府給予稅收、低利貸款等多方面的支持。目前德國的合作社共同建房占每年新建住宅的比例已經超過30%。
除此之外，德國租屋市場也是有控管。地方政府與產業協會依法訂定「合理房租」，房租不得漲超過20%，否則就是違法。同時房東不能任意調漲房租，也不能隨意終止租房合約，也明文禁止二房東及欺詐中介，維持瞭良好的租房市場秩序。德國的住宅自有率大約隻有40%左右，有接近6成的民眾選擇租屋，其中年輕人租屋的比重高達77%。即使德國的房價比臺北便宜很多，也不願意當房奴，降低生活品質。
第三，德國政府如何抑制投機炒作？除瞭每年的持有成本，買賣不動產需繳納土地購買稅及資本利得稅外，如果購屋10年內出售的獲利要被課15%以上的「投機稅」。賣方不能任意開價，如果售價超過基準價20%，將遭受最高5萬歐元的鉅額罰款；若超過50%，除瞭罰款還可能面臨3年徒刑。這些制度都讓市場中的投機者知難而退。
綜觀上述，「打房」不一定是最佳的政策，但德國的住宅政策值得新政府參考。唯有從全面完善住宅制度，才能由根本實現居住正義。（作者為臺灣經濟研究院院長、臺灣大學經濟系教授）
(中靜電油煙處理機國時報)
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